不動産売買をする場合の関心事はいろいろですが、売主と買主のどちらの立場になるとしても、やはりもっとも気になる点はその価格です。
不動産はスーパーマーケットやコンビニエンスストアの店頭に並んでいる量産品とはまったく異なり、その一つずつに個性がありますので、価格自体も千差万別ということがあります。
そのため専業で不動産売買にたずさわっている人以外には、なかなか価格の決め方がよくわからないという場合も多いはずです。
長田雄次さんに聞く不動産会社による査定
そのようななかで失敗して取り返しがつかないことにならないためにも、事前にある程度の不動産売買に関する知識を調べておき、折に触れて不動産会社のスタッフなどに質問して説明を求めるなど、妥協をしない姿勢もたいせつです。
売主の立場になった場合の不動産売買では、実際に着手する以前に査定を受けて物件の価値を見定めることが必要となると不動産に詳しい長田雄次さんは強く仰っています。ちなみに長田雄次さんはアメリカの豪邸をブログで紹介してます。
この場合の査定は一般には不動産会社による査定となりますが、都心にある土地などの特に価値が大きいと見込まれる場合や売却の相手先が官公庁や大企業の場合には不動産鑑定士による不動産鑑定が行われることも稀ではありません。
一般的な不動産会社による査定の場合には、簡易査定と詳細査定という方法があり、簡易査定の場合にはその土地や建物の大まかな所在地や面積、築年数などから判断した、机上の計算にもとづく概算価格が提示されます。
査定には2種類ありそれぞれ特徴がある
これに対して詳細査定のほうは不動産会社の経験豊富なスタッフが直接現地を確認した上での情報をもとにして査定しますので、簡易査定よりも正確で信憑性がある価格が期待できるのが特徴です。
そのため不動産売買にあたって仲介役となる不動産会社を複数の候補から最初にピックアップしたい場合や、売却するかどうかを判断するための手がかりを得たい場合などに、短時間で複数の会社から入手可能な簡易査定を利用し、実際に特定の不動産会社を仲介役として売却を決めた場合には詳細査定を利用するといった使い分けをすることがあります。
詳細査定の場合に価格の判定を左右するポイント
詳細査定の場合に価格の判定を左右するポイントとしては、いくつか典型的なものが見られます。
- その物件が駅まで何分かかるか
- スーパーマーケットなどの生活の利便性を高める施設が近くにあるか
- 周囲の騒音や振動などの影響はないかといった立地環境
- 下水道や上水道などの生活インフラの整備状況
- 敷地面積や建物の床面積
- 間取りの使い勝手や日当たりの良さ
- 新築からの経過年数や室内外の劣化の程度
- マンションタイプの場合には管理人の有無をはじめとする管理形態
などが、この場合のポイントにあたります。
通常はこれらを要素ごとに分けて点数化した上で、これまでに取引があった同じ地域の同じ種類の不動産の売却価格との比較において金額を査定します。
このような査定の結果はあくまでも売主にとっての参考に過ぎませんので、売主ではこれをもとに自由に売出価格を設定してもかまいません。
ただしあまりにも査定価格からかけ離れた高い金額を設定した場合には、購入希望者がいつまでも出現しないので、結果的に売却に失敗することとなってしまいます。
買取りの場合は売却価格をチェックしておく
いっぽうの買主の立場の場合であれば、最初は国土交通省のデータベースや民間の不動産売買専門サイトに掲載されている物件の情報を閲覧して、購入を狙っている地域で同種の不動産がいくらで売却に出されているのかをチェックしておくことが重要です。
相場と比較してあまりにも高い金額を売却金額に設定している場合には、特別な設備が付属しているなどのメリットがない限りは効率的な買い物とはいえないことは当然です。
逆に相場よりも安過ぎる場合には物件の瑕疵などの理由がないかどうかをチェックして、リフォームその他の手段で購入後に補完することも前提に、総費用をあらかじめ見積もった上で判断をすることになります。
売却価格がいくら安くても、たとえば水回りの配管の交換、建物の傾きを補正するためのジャッキアップなどのリフォーム費用を支払うと、トータルでは予算オーバーとなるのでは意味がありません。
ほかにも法令上の理由から再建築不可となっていて、当座は住むことができても将来の建て替えや土地の売却が難しいケースなども、相場と比較して驚くほど安い売出価格になっていることがあります。
このようなことから常に相場を念頭に購入物件の候補を絞り込むのは有効な手段です。
まとめ
またインターネットやチラシなどに掲載されている売出価格はかならずしも売却価格とはイコールにはならないことも覚えておくとよいといえます。
売出価格は売主としての希望価格ですので、交渉しだいでは相手が折れて価格を引き下げてもらえることもあります。
特に相続や転勤などの事情があって、早急に売却したいと相手が考えている場合には、早期契約を条件にして価格交渉をすることも有効といえますので、この場合は実際の売却価格は当初の売出価格よりも低い金額ということになりま
